Avec la crise sanitaire actuelle ainsi que le lot de désagréments qu’elle apporte comme les mesures restrictives ou encore la numérisation des modes de consommation, le secteur du commerce est en difficulté. Indirectement touché, l’immobilier commercial connaît un déséquilibre entre l’offre et la demande. Avec la baisse de la demande de location des locaux commerciaux et la non-adaptation des valeurs locatives aux réalités économiques, on constate une augmentation de la liquidité sur le marché de l’investissement avec plusieurs propriétaires qui veulent vendre leurs murs commerciaux. Si vous vous dites : « je veux vendre des murs de boutique occupés », lisez ce qui va suivre avant de passer à l’action.
Différencier le fonds de commerce et les murs commerciaux
Dans le secteur de l’immobilier commercial, il est important de distinguer le fonds de commerce et les murs commerciaux. Ces derniers, c’est le local commercial dans lequel le fonds de commerce est exploité, et l’exploitant peut être propriétaire ou locataire. S’il est propriétaire des murs, et s’il veut les céder, il peut ventre le fonds de commerce ou le vendre avec les murs commerciaux. On trouve deux sortes de murs commerciaux : les murs occupés et les murs libres. Les premiers concernent l’existence d’un bail commercial ou l’achat d’un fonds de commerce alors que les seconds concernent la vente des murs. L’acheteur peut s’y installer pour faire son activité ou mettre en location. À préciser que le fonds de commerce est l’ensemble des matériels, des éléments corporels, des marchandises et des équipements ainsi que des éléments incorporels comme le droit au bail et la clientèle.
L’évaluation de la valeur des murs commerciaux
Plusieurs critères entrent en compte pour évaluer la valeur des murs commerciaux. Il y a d’abord la situation géographique. L’emplacement n°1 est le plus recherché, ça englobe les centres-villes, les rues piétonnes, la proximité avec une zone commerciale, les transports, les artères commerçantes… L’emplacement n°1 bis ou l’emplacement n°2 dépend de la zone de passage, du passage des piétons, des rénovations… Ensuite, on considère la rentabilité, et ça dépend de la valeur des murs commerciaux, et donc, du loyer. Après, il y a la surface pondérée et réelle qui est calculée au m². La surface pondérée considère les lieux de passage, les sanitaires et les autres espaces qui ne sont pas liés directement à l’activité commerciale. Parmi les autres éléments influant sur la valeur des murs, il y a la vitrine, les sorties d’évacuation, la qualité des installations électriques et la conformité aux normes actuelles.